אלו פעולות מחייבות קבלת היתר בחוק?

Getting your Trinity Audio player ready...

סעיף 145 בחוק תכנון ובניה מגדיר אילו עבודות טעונות היתר ואילו עבודות הפטורות מהיתר.

חוק תכנון ובנייה שייך לדין הפלילי וכפוף לסדרי הדין הפליליים עם זאת הוא שונה מחוק העונשין הקלאסי.

הנפקות מתבטאת בכך שחוק חוק תכנון ובנייה קובע אך ורק את הפעולות המותרות במקרקעין והפעולות שאינן מצויינות מפורשות בחוק כמותרות מוגדרות כאסורות.

 

לשון החוק קובעת כי:

א)  לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: 

(1)  התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;

(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה ״..

המשותף לפעולות אלו שרובן ככולן כוללות שינוי במבנה הנכס למעט שינויים פנימיים (בכפוף לסייגים כגון אי שינוי האינסטלציה ותשתיות הבניין וכו') ובמקרים בהם מדובר בעבודות הפטורות מהיתר.

 

דוגמאות לפעולות בנכס הדרושות היתר

 

תחולת החוק כוללת מגוון רחב של פעולות אשר מבוצעות בתוך הנכס, מחוצה לו (בגינה, בגג, במחסן, מרתף וכו') וכן בסביבתו הקרובה.

ניתן לציין מספר פעולות המוגדרות כשכיחות המהוות חריגות בנייה ומהוות עבירה בהתאם חוק התכנון והבניה.

​

פיצול דירה: לשון החוק קובעת כי, לא ניתן לפצל דירה למספר יחידות דיור נפרדות ללא קבלת היתר בניה לכך ומתעורר הצורך בקבלת ההיתר הבנייה באמצעות החרגה או לחלופין הכנת תב"ע חדשה בהתאם לדרישות התכנוניות הנדרשות, עם זאת נדגיש כי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי ניתן לבצע שינוי פנימי בדירה ואלו אינם מצריך קבלת היתר.

פיצול דירה בבית קרקע: הוראת שעה לפרק זמן של חמש שנים אשר נחקקה בחודש יולי 2017 במסגרת חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע, קובעת כי יש לאשר לבתים צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים.

הנפקות שבכך היא שינתן היתר לפצל יחידת דיור אחת לשתיים ללא צורך בתוספת בניה. אך להיתר זה יש תנאי והוא כי המבנה הקיים צריך להיות בגודל מינימלי של 120 מ"ר והיחידה הנוספת שתתווסף לא תהיה פחות מ-45 מ"ר ותכלול כניסה נפרדת הכוללת שירותים ומטבח.

 

שימוש במחסן / מרתף למגורים:

במבנים רבים ישנה חלוקה תכנונית ברורה בין השטח המיועד למגורים לבין השטח המוגדר כמחסן או כמרתף.

הגדרת השטח כמחסן, פירושה ייעוד השטח למטרות אחסון בהתאם לשימושים המותרים עפ"י התכניות וההיתרים שנתנו.

המשמעות היא, ששימוש במחסן למטרות מגורים, שימוש השונה ובניגוד לתנאי ההיתר מהווה שימוש חורג ובניגוד לתנאי ההיתר ולמעשה בניגוד לחוק.

יודגש כי, על מנת לבצע את השימוש חורג במחסן/מרתף למגורים יש צורך לבצע אי אלו התאמות כגון הוספת כלים סניטרים, התקנת מטבח, הוספת שתתיות חשמל מים וגז, דלת יציאה נוספת. פעולות אלו מהוות עבודות בנייה שאינן תואמות את הפעולות שניתן לבצע במסגרת ההיתר.

בנייה נוספת בניגוד להיתר בנייה: היתר הבנייה קובע כמה מטרים בנויים יהיה ניתן לבנות, דהיינו מהו ניצול הקרקע. הוספת שטח בנוי נסוף על השטח שניתן לבנות מכח ההיתר מחייב הגשת בקשה מתאימה להקלה או לחלופין הכנת תב"ע חדשה.

התקנת פרגולה חוק הפרגולות – תיקון 101

עד לשנת 2014 במידה והעמדתם פרגולה בחצר או במרפסת, מחסן או כל מבנה אחר המהווה תוספת, הייתם חייבם לקבל לקבל היתר בניה.

שנת 2014 חל שינוי בתהליכים ועבר בכנסת ישראל חוק הפרגולות אשר מקנה מספר הקלות ופטורים במסגרת השינויים שחלו על בניית פרגולות בבתים פרטיים:

השינויים בחוק הפרגולות מגדירים את המקרים בהם בניית פרגולה תהיה פטורה מהיתר בניה: הפרגולה תוקם רק על שטח החצר או הגג ושטחה לא יעלה על 50 מ"ר או רבע משטח החצר או הגג, עליו היא הוקמה, הגדול מביניהם. הפרגולה לא חייבת להיות צמודה לבניין, אך עליה להיות בתוך קווי הבניין עם אפשרות לחריגה של 40%.

סגירת מרפסת: סגירת מרפסת בדומה להתקנת פרגולה, כאשר עסקינן בבנייה קלה ובשטח המגורים ואינה גורמת לפרעה כלשהי לציבור/דיירי הבניין המשותף, מתייתר הצורך לפנות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך הנפקת היתר בניה נדגיש כי, טרם סגירת המרפסת יש צורך לבחון האם סגירת המרפסת משפיעה על נראות/בטיחות המבנה, במידה והתשובה לכך חיובית במידה ואכן יש השפעה, סגירת מרפסת ומצריכה פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך הנפקת היתר בניה.

כאשר הטעם לכך היא בחינה הנדסית שאכן סגירת מרפסת אכן נעשתה באופן בטיחותי.

בנייה על גג בניין: בבתים משותפים רבים נהוג להצמיד את שטח הגג לדירת הגג, בדרך זו הופך הגג מרכוש משותף לקניין פרט של בעל דירת הגג.

על אף האמור לעיל, פסיקת בתי המשפט בישראל קובעת כי הזכות הקניינית בגג שניתנת לבעל הדירה אינה כוללת את הזכות לבנות על הגג, וזכויות הבנייה הנוספות הן רכוש משותף של כלל דיירי בניין המשותף.

הנפקות היא שכל עוד לא נכתב במפורש בתקנון הבית המשותף כי ההצמדה לדירת הגג כוללת גם את הצמדת זכויות הבנייה על הגג, לא ניתן לבנות על גג פרטי בבית משותף ללא הסכמת כלל הדיירים בבניין.

לכן, כאשר מדובר בבנייה על הגג  מתעורר הצורך לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר בנייה.

דבר נוסף שיש לקחת בחשבון כי עם ניצול זכויות הבנייה על הגג על בעל הנכס לשלם היטל בדבר השבחת הנכס.

מהו היטל השבחה? היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס, כאשר הרשות המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס.

היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית ולא לרשות המסים, במקרים מסוימים יינתן פטור מהיטל השבחה לרוב, סכום ההיטל לתשלום יהיה מחצית משווי ההשבחה.

יציקת משטח בטון: בדרך כלל מדובר בעבירות הנעשות בחצרות בתי קרקע/ יחידות מגורים צמודי קרקע, כאשר שעל חלק מהקרקע הצמודה לבית יוצקים בטון הווה משטח בטון לאי אלו שימושים, נבהיר כי פעולה זו מצריכה פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר בנייה.

שינויים חיצוניים בנכס: שינויים חיצוניים בנכס בדמות הרחבת וטרינה, הוספת חלון ​פעולה זו אף היא מצריכה פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר בנייה.